最近、指導している節税対策の一例（地主様のケース）
地主の方が駅から20分以内で土地を1ヘクタール(10,000㎡）所有しているとします。
現在は自宅と土地のみで土地は駐車場に貸しているとします。
路線価は1㎡当たり20万円とします。
現在の駐車場の収入は1台あたり月1万円として500台貸しているとします。
家族は妻と子供2人で孫が4人とします。
他の財産はなく、借入金等の債務も一切ないものとします。
所得控除は150万円とします。
①現状の相続税
遺産の総額200,000万円 基礎控除8,000万円 課税遺産総額192,000万円
相続税の総額81,900万円 配偶者の税額軽減をとって38,600万円の相続税
2次相続では37,100万円の相続税となります。
合計75,700万円の相続税を原則現金で10か月以内に支払わないといけないことになります。
現状の所得税、住民税、事業税
駐車場収入 6,000万円 固定資産税等経費1,850万円 うち固定資産税1,400万円
課税所得金額 4,000万円 所得税 1,321万円 住民税 400万円
事業税 193万円
合計税額 1,914万円
資金繰り 6000-1850-1914＝2,236万円
②アパートを全額借り入れで敷地の半分建てて貸したケース
建築面積 5,000㎡×60％×2階建て＝6000㎡
建築価格 6,000㎡×１５万円＝90,000万円
1ルームタイプ20㎡として300部屋 1部屋1ヶ月5万円として1,500万円の収入
但し、駐車場収入は２５０台分減ることとなる。
対策後の相続税
土地の減額 貸家建付地分100,000×18％＝18,000万円
建物の評価 固定資産税評価額になるため建築価格の約半額45,000万円
借入金 そのまま残っているとして90,000万円
遺産の総額200,000-18,000+45,000-90000＝137,000万円
課税遺産総額129,000万円 相続税の総額50,400万円配偶者の税額軽減をとって22,850万円 2次相続では課税遺産総額61,500万円相続税で21,350万円
合計相続税額 44,200万円 現状に対して31,500万円の節税になります。
対策後の所得税、住民税、事業税
収入 駐車場 3,000万円 アパート 18,000万円 合計21,000万円
経費 固定資産税 土地分 住宅貸付分は６分の1に減額される 816万円
建物分 630万円 事業税 544万円火災保険料 75万円 管理費用家賃保証10％として1,800万円 清掃代 120万円 減価償却費 耐用年数22年として3,682万円
借り入れ利息3％として2,700万円合計 10,367万円
所得 10,633万円 課税所得 10,483万円
所得税 3,913万円 住民税 1,048万円 事業税 517万円 合計5,478万円
資金繰り 21000-6141-5478＝9,381万円-返済元金3,000万円＝6,381万円 減価償却費は現実にお金は出て行かないため資金繰り上考慮しない。
所得税等は3,565万円増加することになり節税とはいえなくなるのですが、資金繰りは4,144万円も増加しているのです。これも究極の節税になると考えています。
③ここからさらに節税対策を講じると
管理法人を設立し、又貸しをして家賃収入の10％～20％程度の収入を会社に落とす。
会社から給料をとり給与所得控除を活用することにより領収書のいらない経費をつくる。
これを家族に分散して給与をとればさらに税額が下がることとなります。
但し、家族は掃除等の管理に従事していなければ給与と認められませんので注意してください。
相続税では
妻に2,000万+基礎控除110万＝2,110万円の自宅部分を贈与する。 贈与税の配偶者控除、子に住宅資金の贈与を行う。1,000万円までは安く贈与できます。
孫に毎年200万円くらい贈与する 贈与税額は9万円です。
連年贈与
資金繰りが良くなった分贈与に回せる余裕が出来、相続税の納税資金の確保もできるようになるのです。
以上は節税のほんの1例です。現在の税金が多いほど対策効果は大きいのですが税金のかかるところ節税の余地は必ずあると思います。お気軽にご相談ください。
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